FAQ Bauen & Stadtplanung

Der Flächennutzungsplan ist gemäß § 5 Baugesetzbuch die flächenmäßige Darstellung der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung der Gemeinde. Lediglich die Grundzüge der Art der Bodennutzung und die voraussehbaren Bedürfnisse der Gemeinde sind in dem Plan abgebildet. Sie werden lediglich in den Grundzügen dargestellt. Die üblichen Maßstäbe der Darstellung liegen zwischen 1:10.000 bis 1:50.000. Der FNP ist nicht parzellenscharf. Außerdem leitet sich aus diesem Plan kein Baurecht ab.

Der Bebauungsplan enthält gemäß § 8 Baugesetzbuch die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung (Bebaubarkeit einzelner Grundstücke). Dieser ist aus dem FNP zu entwickeln.

Die Grundflächenzahl gem. § 19 Baunutzungsverordnung gibt den zulässigen Flächenanteil eines Baugrundstückes an, der überbaut/versiegelt werden darf. Die zulässige Grundfläche wird mit ein oder zwei Dezimalstellen angegeben, bspw.: GRZ 0,3 = 30 % der Grundstücksfläche dürfen überbaut werden.

Beispielrechnung:   

Grundstücksfläche = 500 m²
Zulässige GRZ = 0,3
Bebaubare Fläche = 500 m² x 0,3 = 150 m²

Somit dürften 150 m² der Grundstücksfläche bebaut werden.

Die Geschossflächenzahl gibt gemäß § 20 Baunutzungsverordnung das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse auf einem Grundstück zu der Fläche des Baugrundstücks an. Sie wird mit ein oder zwei Dezimalstellen angegeben, bspw.: GFZ 0,8.

Beispielrechnung:      

Grundstücksfläche = 500 m²
Vollgeschosse = 3 (wird durch BP vorgegeben)
Zulässige GFZ = 0,8
Bebaubare Fläche = 500 m² x 0,8 = 400 m²

Somit dürften bis zu 400 m² auf drei Vollgeschossen verteilt werden.

Im Laufe der Zeit wurde der Begriff „Vollgeschoss“ einige Male uminterpretiert bzw. verändert. Nachfolgend sind die unterschiedlichen Definitionen des Begriffes „Vollgeschoss“ aufgeführt. WICHTIG für die Betrachtung und Bewertung von Bauvorhaben ist der Zeitpunkt des jeweiligen Satzungsbeschlusses (z. B. Bebauungsplan), da die zu der Zeit geltende Definition herangezogen werden muss:

für die Zeit vom 20. Juli 1990 bis 30. Juni 1994

„Vollgeschosse sind Geschosse, deren Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,40 m über die Geländeoberfläche hinausragt und die über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m haben.“

für die Zeit vom 1. Juli 1994 bis 31. Dezember 1997

„Vollgeschosse sind Geschosse, deren Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,40 m über die Geländeoberfläche hinausragt und die über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m haben. Geschosse, die ausschließlich der Unterbringung haustechnischer Anlagen dienen (Installationsgeschosse), gelten nicht als Vollgeschosse.“

für die Zeit vom 1. Januar 1998 bis 31. August 2003

„Vollgeschosse sind oberirdische Geschosse, die über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine Höhe von mindestens 2,30 m haben. Geschosse, die ausschließlich der Unterbringung haustechnischer Anlagen dienen (Installationsgeschosse), gelten nicht als Vollgeschosse.“

seit 1. September 2003

„Vollgeschosse sind alle oberirdischen Geschosse, deren Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,40 m über die Geländeoberfläche hinausragt. Geschosse, die ausschließlich der Unterbringung technischer Gebäudeausrüstungen dienen (Installationsgeschosse), sowie Hohlräume zwischen der obersten Decke und der Bedachung, in denen Aufenthaltsräume nicht möglich sind, gelten nicht als Vollgeschosse.“

Die Baugrenze kann gem. § 23 Abs. 3 Baunutzungsverordnung im BP festgesetzt werden. Diese darf nicht von Gebäudeteilen überbaut werden. Ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß kann zulässig sein.

Die Baulinie kann gem. § 23 Abs. 2 Baunutzungsverordnung im Bebauungsplan festgesetzt werden. Diese bildet den exakten Verlauf des Bauwerkes ab, was bedeutet, dass das Bauwerk ausschließlich auf der vorgegebenen Linie gebaut werden darf. Ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß kann zulässig sein.

Siehe 3.11 & 3.12

Siehe 3.13

Unter dem folgenden Link gelangen Sie zum Geoportal der Stadt Ludwigsfelde.

https://www.geoportal-ludwigsfelde.de/viewer.php?sid=6tms7624n46v436f48n1rngsh0

Hier finden Sie auf der linken Seite das Navigationsmenü mit der Kernstadt und den einzelnen Ortsteilen und den für sie jeweils rechtskräftigen Bebauungsplänen. Darüber hinaus finden sich dort Informationen zu Bodenrichtwerten, der Wirtschaft, Infrastruktur, Bildung und Sport, Umweltdaten und Denkmalen.

» Erste Hilfe Geoportal

Ob ein (bauliches) Vorhaben genehmigungsfrei ist oder einer Genehmigung bedarf fällt in die Zuständigkeit des Bauordnungsrechts. Dieses ist in der Brandenburgischen Bauordnung geregelt. Den Maßnahmenkatalog der genehmigungsfreien Vorhaben regelt der § 61 Brandenburgische Bauordnung. Diesen finden Sie unter folgendem Link: https://bravors.brandenburg.de/gesetze/bbgbo_2016

Der Paragraph enthält u. a. Angaben über folgende Maßnahmen: Schuppen, Gartenhaus, Garage, Carport, Terrassenüberdachung, Fenstertausch, Pool usw. Wenn für den Bereich, in welchem Ihr Grundstück liegt, ein Bebauungsplan vorhanden ist, sind die festgesetzten Regelungen des Bebauungsplanes zu beachten. Wir möchten Sie darauf hinweisen, dass genehmigungsfreie Vorhaben durch die Festsetzungen im Bebauungsplan, eingeschränkt werden können. Aus diesem Grund ist bei dem Fachdienst Stadtentwicklung der Stadt Ludwigsfelde, unter folgender E-Mail Adresse: Bauleitplanung@ludwigsfelde.de, die Zulässigkeit des genehmigungsfreien Vorhabens zu erfragen.

Informationen zu Grundstücken können Sie im Geoportal der Stadt Ludwigsfelde einsehen:

https://www.geoportal-ludwigsfelde.de/viewer.php?sid=6tms7624n46v436f48n1rngsh0

Nachdem Sie den Link geöffnet haben öffnet sich die Kartenanwendung des Geoportals. Dort finden Sie auf der linken Seite im unteren Bereich den Ordner: Geobasisdaten. Darunter befindet sich eine Auswahl. Hier müssen Sie den Haken im Bereich Liegenschaftskarte setzen. Anschließend finden Sie in der oberen Menüleiste (zwischen dem Banner ganz oben und der Karte) ein Fernglas. Klicken Sie auf das Fernglas. Dann öffnet sich das Navigationsmenü auf der linken Bildschirmseite.

Im oberen Bereich können Sie ein Grundstück mit Hilfe der postalischen Anschrift ermitteln. Im unteren Bereich können Sie mit Hilfe der Gemarkung, der Flur und der Flurstücknummer das Grundstück suchen. Klicken Sie anschließend in der o. g. Menüleiste auf das Auge, sodass Sie die rechtskräftigen Planwerke für diesen Bereich anzeigen lassen können. Hierzu können Sie auf der linken Seite die entsprechenden Ortsteile, über das „+“ öffnen und schauen, ob und welches Planwerk es an dieser Stelle gibt (Planwerke in dem Kartenbereich sind blau und Planwerke deren Geltungsbereich nicht in diesem Bereich liegen sind grau dargestellt. Zu den Originaldokumenten gelangen Sie über einen „Klick“ auf das „i“ neben dem jeweiligen Plandokumentennamen.

Die Teilung eines Grundstücks ist die gegenüber dem Grundbuchamt abgegebene Erklärung des Eigentümers, dass ein Grundstücksteil als selbständiges Grundstück oder als ein Grundstück zusammen mit anderen Grundstücken oder mit Teilen anderer Grundstücke eingetragen werden soll.

Die Teilung von Grundstücken führen die im Land Brandenburg öffentlich bestellten Vermessungsingenieure durch. Die Teilung des Grundstückes kann bei der Bauantragsstellung mitangezeigt werden. Die Einhaltung der bauordnungsrechtlichen und bauplanungsrechtlichen Vorgaben des Bundes bzw. des Landes sind einzuhalten. Besteht bereits ein rechtskräftiger Bebauungsplan, sind die dort festgehaltenen Vorgaben, insbesondere im Falle überbaubarer Grundstückflächen (Baulinien / Baugrenzen und GRZ), einzuhalten.

Eine Genehmigung der Teilung durch die Kommune ist nicht notwendig.

Die Hausnummern können Sie beim zuständigen Fachdienst der Stadt Ludwigsfelde telefonisch unter 03378 827 145 oder per E-Mail unter ordnungsamt@ludwigsfelde.de beantragen.

Sollte es innerhalb des Gemeindegebiets, in dem Ihr Grundstück liegt, keinen rechtskräftigen Bebauungsplan geben, gibt es zwei gesetzliche Regelungen die die Bebaubarkeit regeln:

1. 34 Baugesetzbuch regelt Bauvorhaben im sogenannten unbeplanten Innenbereich, also innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile des Gemeindegebietes, aber außerhalb von Bebauungsplangebieten. Bauvorhaben sind zulässig, wenn sie sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Bei dem sog. Einfügungsgebot gelten verschiedene Parameter die beim Bau zu beachten sind, die Art der Nutzung, das Maß der Nutzung, die Bauweise und die überbaute Fläche. Bsp.: überbaubare Grundstücksfläche, Anzahl der Geschosse, Höhe des Gebäudes, Dachformen etc.
2. § 35 Baugesetzbuch regelt Bauvorhaben im Außenbereich. Hierbei unterscheidet man zwischen privilegierten (§ 35 Abs. 1 Baugesetzbuch) und sonstigen (§35 Abs. 2 Baugesetzbuch) Vorhaben, die dem öffentlichen Interesse nicht entgegenstehen dürfen. Zudem muss die Erschließung des Grundstückes gesichert sein. Die Weiteren zusätzlichen Voraussetzungen entnehmen Sie bitte dem Maßnahmenkatalog des § 35 Abs.1 Baugesetzbuch (siehe Link).

Sofern Sie Informationen zu den einzelnen Leitungen und ihren Verläufen benötigen, wenden Sie sich bitte an Ihre  entsprechenden Leitungsträger. Bsp.: für Zu- und Abwasser an den Wasserver- und Abwasserentsorgungsverband Region Ludwigsfelde (WARL), für Strom und Gas an die Stadtwerke Ludwigsfelde oder andere Anbieter, für Telefon an die Telekom oder andere Anbieter, etc.

Der Verkaufswert eines Grundstücks kann sich bei bebauten Grundstücken am Verkehrswert und bei unbebauten Grundstücken außerdem am Bodenrichtwert orientieren. Den Verkehrswert ermitteln die Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebaute Grundstücken in einem sog. Verkehrswertgutachten.

Die aktuellen Bodenrichtwerte finden Geoportal der Stadt Ludwigsfelde. Dort finden Sie auf der linken Seite des Bildschirmes das Navigationsmenü mit dem Unterpunkt „Bodenrichtwerte“. Dieses erreichen Sie unter folgendem Link:
https://www.geoportal-ludwigsfelde.de/viewer.php?sid=3rsh4t267hnvgkul1eibfle807.

Darüber hinaus gibt es  für das Land Brandenburg das Portal „BORIS Land Brandenburg“ mit welchem Sie sich den Bodenrichtwert für ihr Grundstück anzeigen lassen können. Sie finden es unter folgendem Link: https://www.boris-brandenburg.de/boris-bb/

Nein, da jede Bodenveränderung bzw. Beeinträchtigung des Bodens als Versiegelung zu zählen ist. Somit stellen sogar durchlässige Rasengittersteine oder die „Unterbauung“ des Baugrundstücks, wozu unterirdische Tragschichten für Fahrspuren oder Stellplätze, ein unterirdisch verlegtes Rohr o. ä zählen, eine Veränderung dar. Sofern Flächen unbehandelt / unbebaut bleiben, müssen diese bei der Berechnung der GRZ nicht berücksichtigt werden.

Der Bereich Grundstücksverkehr ist im Fachdienst Stadtentwicklung angesiedelt. Sie erreichen den Bereich Grundstücksverkehr telefonisch unter der Rufnummer 03378 827 109 oder per E-Mail unter grundstuecksverkehr@ludwigsfelde.de. Außerdem können Sie Informationen zur Veräußerung von kommunalen Grundstücken in den Wochenendausgaben der Märkischen Allgemeinen Zeitung (MAZ) im „Ludwigsfelder Boten“ und im Internet unter https://www.ludwigsfelde.de/rathaus-und-buergerservice/rathaus/ausschreibungen/ finden.

Auskünfte zu privaten Projektentwicklern erhalten Sie direkt über die Makler bzw. Investoren. Informationen zu Privatgrundstücken dürfen aus Gründen des Datenschutzes nicht erteilt werden.

Die erforderliche Grundstücks- und/oder Baustellzufahrt ist gemäß § 22 i. V. m. § 18 Abs. 5 des Brandenburgischen Straßengesetzes bei der zuständigen Behörde, der Stadt Ludwigsfelde, dem Fachdienst Verkehrsinfrastruktur unter der E-Mailadresse vekehrsinfrastruktur@ludwigsfelde.de zu beantragen.

Ist für Ihr Bauvorhaben ein Bebauungsplan vorhanden, so richten Sie Ihre Anfrage zunächst an den Fachdienst Stadtentwicklung der Stadt Ludwigsfelde an folgende E-Mailadresse: Bauleitplanung@ludwigsfelde.de. In den Baugebieten in denen es keinen Bebauungsplan gibt, richten Sie Ihre Anfragen zur Grenzbebauung an die Untere Bauaufsichtsbehörde des Landkreises Teltow-Fläming. Diese erreichen Sie unter folgendem Link:

http://www.teltow-flaeming.de/de/legacy/verwaltungsstruktur.php?iddez=3&numamtartgb=63

Allgemeine Regelungen zur Grenzbebauung und zu Abstandsflächen finden Sie im § 6 Brandenburgische Bauordnung.

Spezielle Regelungen zu Nebenanlagen können Sie dem § 6 Abs. 8 Brandenburgische Bauordnung entnehmen. Darin heißt es, dass Garagen und Nebengebäude ohne Aufenthaltsräume und mit nicht mehr als 3 m Gebäudehöhe und einer Gesamtgebäudelänge je Grundstücksgrenze von 9 Metern ohne Abstandsflächen auch unmittelbar an der Grundstücksgrenze errichtet werden dürfen (Grenzbebauung). Die entlang aller Grundstücksgrenzen errichteten Außenwände dürfen insgesamt eine Länge von 15 m nicht überschreiten.

Gemäß § 6 Brandenburgische Bauordnung sind vor den Außenwänden von Gebäuden Abstandsflächen von oberirdischen Gebäuden freizuhalten. Dies gilt auch für andere Anlagen, von denen Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen, in Bezug auf Gebäude und Grundstücksgrenzen. Eine Abstandsfläche ist nicht erforderlich vor Außenwänden, die an Grundstücksgrenzen errichtet werden, wenn nach planungsrechtlichen Vorschriften an die Grenze gebaut werden muss oder gebaut werden darf. Sie müssen auf dem entsprechenden Grundstück selbst liegen.

Sie dürfen auch auf öffentlichen Verkehrs-, Grün- und Wasserflächen liegen, jedoch nur bis zu deren Mitte. Außerdem dürfen sich Abstandsflächen nicht gegenseitig überdecken. Die Tiefe der Abstandsfläche bemisst sich nach der Wandhöhe; sie wird senkrecht zur Wand gemessen. Die Wandhöhe ist das Maß von der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand. Allgemein kann man sagen, dass die Tiefe der Abstandsflächen 0,4 H, aber mindestens 3 Meter beträgt (tiefergehende Informationen können Sie dem o. g. Paragrafen entnehmen oder Sie wenden sich wie im Weiteren beschrieben, an den Landkreis Teltow-Fläming.

Dies ist aus bauordnungsrechtlichen Gründen (insbesondere Brandschutz) notwendig. Die Prüfung dieses baurechtlichen Belanges obliegt der Unteren Bauaufsichtsbehörde des Landkreises Teltow-Fläming. Dementsprechend wenden Sie sich bitte dorthin, sollten tiefergehende Fragen diesbezüglich aufkommen/aufgekommen sein. Diese erreichen Sie unter folgendem Link:

http://www.teltow-flaeming.de/de/legacy/verwaltungsstruktur.php?iddez=3&numamtartgb=63

Der Bauantrag ist unter Verwendung der vom Ministerium für Infrastruktur und Landesplanung Brandenburg (MIL) zur Verfügung gestellten Bauformulare unter folgendem Link abrufbar: https://secure.service.brandenburg.de/intelliform/forms/mil/index.

Der Bauantrag als auch die erforderlichen Anlagen sind in dreifacher Ausfertigung vom Bauherrn bzw. dessen Vertreter und vom Objektplaner unterschrieben bei der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde einzureichen. Welche Anlagen dem Bauantrag beigefügt werden müssen können Sie aus dem § 3 Brandenburgische Bauvorlagenverordnung (BbgBauVorlV) entnehmen. § 4 Brandenburgische Bauvorlagenverordnung listet die Bauvorlagen für Werbeanlagen auf https://bravors.brandenburg.de/verordnungen/bbgbauvorlv.

Die Erteilung der Baugenehmigung unterliegt dem Aufgabenbereich der Unteren Bauaufsichtsbehörde des Landkreises Teltow-Fläming. Deshalb ist dieser dort einzureichen. Die Kontaktdaten finden Sie unter folgendem Link:

https://www.teltow-flaeming.de/was-erledige-ich-wo?iddez=3&numamtartgb=63

Da der ruhende Verkehr zahlenmäßig wächst und zunehmend eine Störung im öffentlichen Raum darstellt, hat die Stadt Ludwigsfelde eine rechtskräftige Stellplatzsatzung aufgestellt. Es wird darauf hingewiesen, dass für geplante Vorhaben ausreichend PKW- und Fahrradabstellplätze auf dem eigenen Baugrundstück oder auf einem in der näheren Umgebung rechtlich gesicherten Grundstück nachzuweisen sind.

Die Stellplatzsatzung finden Sie unter Ortsrecht & Satzungen.

Für die örtliche Feuerwehr ist es hilfreich, dass bei der Installation einer netzgekoppelten Solaranlage eine geeignete, gut sichtbare Kennzeichnung des Standortes der Stromunterbrechung und die Höhe der Systemspannung erfolgt. Über die baugenehmigungsfreie Zulässigkeit informieren Sie sich bitte unter folgendem Link: https://bravors.brandenburg.de/gesetze/bbgbo_2016

Zu bauplanungsrechtlichen Belangen (Bauvorhaben in Bebauungsplangebieten oder Baugenehmigungsfreiheit von geplanten Bauvorhaben) können Sie gerne zu den Sprechzeiten und nach terminlicher Vereinbarung unter 03378/827-135 ,-177, -228 oder bauantragsbearbeitung@ludwigsfelde.de im Rathaus der Stadt Ludwigsfelde vorbeikommen.

Wenn Ihr Anliegen nicht durch die FAQs beantwortet wird, wenden Sie sich gerne für eine adäquate Beantwortung bzw. Klärung des Sachverhaltes an den Fachdienst Stadtentwicklung unter Bauantragsbearbeitung@ludwigsfelde.de.